📖 こちらの記事もおすすめ：1ヶ月滞納で「何が起きるか」を時系列で詳しく知りたい方は 住宅ローンを1ヶ月滞納したらどうなる？ もあわせてご覧ください。本記事は「具体的な立て直しアクション」に特化しています。
住宅ローンを滞納してしまった——「封筒を開けるのが怖い」「銀行からの電話に出られない」。その気持ち、痛いほどわかります。
私は住宅ローン専門のサービサー（債権回収会社）で20年間、延滞債権の管理・回収業務の責任者を務めてきました。その経験から断言します。滞納1ヶ月目は、まだ十分に立て直せる段階です。
ただし、この段階での対応を誤ると、事態は急速に悪化します。司法統計によると、2024年の不動産競売の新受事件数は17,559件（前年比約11.3％増）と増加傾向にあります。この数字の裏には、「あと少し早く動いていれば競売にならなかった」という方が何千人もいるのです。
この記事では、サービサーの現場で数千件の延滞案件を見てきた立場から、滞納1ヶ月目に今すぐやるべきことと、銀行の裏側で実際に何が起きているかをリアルにお伝えします。
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目次
住宅ローンの滞納は「珍しいこと」ではない——データで見る実態
📊 住宅ローン滞納の現状
住宅金融支援機構の公表資料によると、住宅ローンのリスク管理債権（回収に支障がある債権）の割合は約3%で推移。住宅ローン全体で数兆円規模が返済トラブルを抱えており、決して他人事ではありません。
出典：独立行政法人住宅金融支援機構「リスク管理債権」https://www.jhf.go.jp/about/disclosure/index.html
まず知っておいてほしいのは、住宅ローンの滞納はあなただけの問題ではないということです。
住宅金融支援機構のリスク管理債権の状況を見ると、住宅ローン全体の約3％が何らかの返済トラブルを抱えているとされています。住宅ローンの貸出残高は約200兆円規模ですから、数兆円規模の債権が延滞・条件変更の対象になっている計算です。
金融庁が2025年10月に公表した「地方銀行の住宅ローンのデフォルト状況に関する分析」でも、貸出期間が長い先ほどデフォルト率が高くなる傾向が確認されています。35年・40年という超長期ローンが主流の今、途中で返済に行き詰まる方が増えるのは統計的にも当然なのです。
サービサーの現場で見てきた実感としても、延滞する方の9割は「まさか自分が」と思っていた方でした。転職、病気、離婚、会社の業績悪化——予測できない出来事は誰にでも起こります。滞納したこと自体を恥じる必要はまったくありません。大切なのは、ここからどう動くかです。
📍 元サービサー責任者の現場メモ｜あなたは今「短期延滞ステージ」にいる
受託型サービサー内部では、延滞案件を3つのステージに分けて処理します。1ヶ月延滞のあなたは①短期延滞ステージに該当します。
① 短期延滞（1〜2ヶ月）← あなたはここ
督促状・電話で「正常返済へ押し戻す」段階。サービサー側の対応はまだ緩やかで、自発的な入金で正常化できる最大のチャンス。
② 中期延滞（3〜5ヶ月）
リスケ申請の最大チャンス。サービサー側も「リスケで延滞リセット」を推奨します（ただし1回限り）。
③ 長期延滞（銀行系3ヶ月超／フラット35は6ヶ月超）
期限の利益喪失→物件処分のステージ。リスケはほぼ使えません。
いま動けば、家を守れる選択肢が圧倒的に多い段階。1ヶ月目の自発的な連絡が、その後の人生を決めます。
📞 元サービサー責任者の現場メモ｜督促電話のルールと「電話の出方」の意味
サービサー業界には「債権管理回収業に関する特別措置法」（サービサー法）に基づく行為規制があります。読者の方が「ルール違反では？」と感じたら記録を残してください。
- 時間帯：法律上は朝8時〜夜9時／実務は朝9時〜夜8時
- 頻度：1日3回まで（基本は1日1回）
- 連絡先：携帯優先／固定電話への要望があればそれに従う
現場経験から言えること——電話に出るかどうかは「払う気の有無」ではなく、ほぼ「お金があるかどうか」で決まります。お金のある人は割と素直に電話に出る。だからこそ、お金がなくても電話に出ることが、サービサー側に「協力的な債務者」と認識される最初の一歩です。
滞納1ヶ月目、銀行の裏側で起きていること——サービサーだから知っている内部事情
銀行から届いた封筒、電話——不安で仕方ないと思います。しかし、サービサーで20年間、銀行側の債権管理の実態を見てきた私から言わせてください。1ヶ月目の段階では、銀行はまだ「回収」ではなく「状況確認」のモードです。
銀行の担当者の本音——実は電話したくない
意外に思われるかもしれませんが、銀行の住宅ローン管理部門は人員が限られています。銀行の主要業務は融資の実行であって、延滞管理は言わば「裏方」の仕事です。
私がサービサーとして銀行と連携してきた経験から言うと、督促の電話をかけても繋がるのはせいぜい10％程度。担当者も「電話しても出てもらえないだろうな」と思いながらかけています。不慣れな担当者も多く、正直なところ「すすんで電話したくない」と感じている人も少なくありません。
つまり、あなたから連絡すれば、それだけで銀行側は安心するのです。「状況を把握できた」「話ができる相手だ」と判断され、過剰な督促を受けることはなくなります。
最初の督促状は「最後通告」ではない
ポストに届いた銀行からの封筒。「督促状」という文字を見て頭が真っ白になったかもしれません。しかし、安心してください。1ヶ月目の書面は「ご連絡のお願い」程度のものがほとんどです。
サービサーの現場から見ると、書面のタイトルは段階的にトーンが変わっていきます。
【1ヶ月目】「ご連絡のお願い」「お振込みのご確認」——これはまだイエローカードにもなっていない段階です。銀行のシステムが自動的に出す定型文に過ぎません。
【2〜3ヶ月目】「督促状」「催告書」——イエローカードです。トーンが厳しくなりますが、まだ交渉の余地は十分あります。
【3〜6ヶ月目】「期限の利益喪失予告」「最終通告」——レッドカードに近づいています。一括返済を求める準備段階です（銀行系の住宅ローンは滞納3ヶ月、フラット35は6ヶ月で発動するのが一般的／金消契約書による）。
【6ヶ月以降】「期限の利益喪失通知」「代位弁済通知」——レッドカード。保証会社が代わりに銀行に返済し、あなたへの請求権が保証会社に移ります。ここから競売への道が始まります。
2024年の競売新受事件数17,559件のうち、早期に銀行と連絡を取っていれば競売に至らなかったケースは、私の経験上少なくとも半数以上あったと確信しています。1ヶ月目の今なら、まだ選択肢は豊富です。
滞納1ヶ月目にやる5アクション——今日から動く順番
アクション1：銀行に電話する（最優先・所要15分）
これが最も重要です。サービサーで20年間見てきて断言しますが、「延滞前・延滞直後に連絡してきた人」と「黙って放置した人」では、銀行の対応が天と地ほど違います。
電話で伝えるべきことは3つだけです。
①なぜ今月遅れたのか（一時的な資金不足なのか、継続的な収入減なのか）。②いつまでに入金できるか（具体的な日付を伝える）。③今後の見通し（来月以降は通常どおり返済できるのか、しばらく厳しいのか）。
「怒られるのでは」と不安かもしれませんが、銀行にとっても延滞されるより相談してもらうほうがずっとありがたいのです。連絡がつかない延滞者は、決められた手順に従って機械的に督促を強化していくしかありません。連絡をくれる人には、柔軟な対応ができます。
平日の日中に電話できない場合は、昼休みに折り返すだけで十分です。
アクション2：家計の現状を正確に把握する（所要30分〜1時間）
銀行に電話する前に、できれば以下の数字を把握しておいてください。
毎月の手取り収入、住宅ローンの返済額と返済負担率（手取りに対する割合）、その他の借入の返済額（マイカーローン、カードローン、リボ払い等）、毎月の生活費、預貯金の残高。
なぜこれが必要かというと、銀行に相談する際に「いくらなら払えるのか」を具体的に伝える必要があるからです。サービサーで延滞者と面談した経験から言うと、自分の家計の数字を把握している人ほど、リスケジュール（返済条件の変更）の交渉がスムーズに進みます。
国土交通省の令和6年度調査では、金融機関の93.0％が返済負担率を審査・管理で確認しています。銀行が最も気にする数字は返済負担率です。手取り年収の20％以内なら安全、25％を超えていたら黄色信号、30％超は赤信号——この基準で自分の状況を整理してください。
📞 元サービサー責任者の現場メモ｜「電話に出るだけ」でその月の督促が止まる
業界20年の現場で実感していること——電話に出て状況の確認ができれば、一旦その月の督促は止みます。これは正式な制度ではなく現場運用ですが、ほぼ例外なくこの流れになります。
具体的に効果のある対応：
- 言い訳を重ねるより状況を端的に伝える（「今月厳しいので来月25日に振り込みます」など）
- 横柄・偉そう・専門用語多用は印象悪化──素直な対応が最も評価される
- 守れない約束は絶対にしない──確実に守れる金額・タイミングだけ口頭約束する
「すみません」「申し訳ない」のどちらでも構いません。担当者の名前を覚えて呼びかけることに特別な効果はなく、添え状やお礼状も不要です。サービサーは事務的にこなすだけ。嘘をつかず、連絡に応じ、約束を守る──この基本だけで救済の確率は劇的に上がります。
アクション3：遅延損害金のリスクを理解する（所要10分）
住宅ローンの返済が1日でも遅れると、遅延損害金が発生します。年率は金消契約書の規定によりますが、フラット35は年14.5%、銀行系の住宅ローンは年14.6%が多い水準です。
具体的な金額で言うと、ローン残高2,000万円・年14.6%で計算すると、1日あたり約8,000円・1ヶ月で約24万円。3,000万円なら1ヶ月で約36万円が遅延損害金として上乗せされます。「今月は遅れるけど来月まとめて払えばいい」と思っていると、来月は通常の返済額に加えて遅延損害金の分も上乗せされ、さらに支払いが苦しくなるという悪循環に陥ります。
だからこそ、1日でも早く銀行に連絡して入金の目途を伝えることが重要なのです。
アクション4：相談先の情報を3つ集める（所要30分）
滞納1ヶ月目で「いずれ専門家に相談することになるかも」と感じたら、今のうちに選択肢の窓口を3つストックしておくのが効果的です。なぜなら、いざ滞納が深刻化したときには冷静に情報収集する余裕がなくなるからです。
具体的に押さえておくべき3つの相談先はこちらです。
①公的な無料窓口——住宅金融支援機構の相談窓口（0120-0860-35）、法テラス（0120-078374）、自治体の住宅相談窓口。②弁護士・司法書士の無料相談——債務整理・任意売却・個人再生の相談窓口。なお司法書士は個別債権が140万円以下の事案のみ代理権があります（司法書士法第3条）。住宅ローン残債が140万円超の場合は弁護士へ。まずは相談で適切な専門家を見極めましょう。③任意売却業者の無料査定——「もし売却するならいくらで売れるか」を知っておくだけで判断軸になります。
3つともブックマークしておけば、状況が変わったときにすぐ動けます。「いざというとき何処に連絡すればいいか分からない」状態をなくす——これが現場で見てきた回避成功者に共通する準備でした。
アクション5：次の月の入金スケジュールを「銀行と一緒に」決める（所要1時間）
銀行に電話したあと（アクション1）、家計の数字を把握したあと（アクション2）に取るべき最後の一手が、次の月の入金スケジュールの再設計です。
ポイントは「自分一人で決めずに、銀行担当者と一緒に決める」こと。サービサーの現場で見てきた回避成功者の多くは、「次回入金日」「入金額」「入金方法（振込／引き落とし復活）」を銀行と口頭で確認した上で、その日に行動を始めていました。
具体的に銀行と詰めるべき5項目はこちら。
①次回入金日（給料日後の何日に振り込むか）／②入金額（今月の遅れ分＋通常分か、通常分のみで遅れ分は翌月かなど）／③入金口座と振込先（引き落としは止まっているケースが多いため、振込が必要）／④来月以降の見通し（通常返済に戻れるのか、リスケ申請を検討するのか）／⑤次の連絡タイミング（入金後に確認電話を入れるか、銀行から連絡があるか）。
口頭でも構わないので、これらを「ことばにして銀行担当者と共有しておく」ことが、その後の柔軟な対応を引き出す決定打になります。守れない約束を絶対にしない、というのも忘れずに——確実に守れる金額・タイミングだけを伝えてください。
✅ 5アクションのチェックリスト
- アクション1：銀行に電話（所要15分・最優先）
- アクション2：家計の現状把握（所要30分〜1時間）
- アクション3：遅延損害金リスクの理解（所要10分）
- アクション4：相談先を3つ集める（所要30分）
- アクション5：次月の入金スケジュールを銀行と決める（所要1時間）
合計でも半日あれば実行できる内容です。今日中にアクション1だけでも完了させることが、競売回避の最初の分岐点になります。
絶対にやってはいけないこと——サービサーが見た「最悪の対応」
20年間で数千件の延滞案件を担当してきた中で、状況を悪化させた方には共通のパターンがありました。
最悪の対応1：銀行からの連絡を無視する
これが断トツで最悪の対応です。電話に出ない、折り返さない、封書を開封しない——銀行側としては、連絡が取れなければ決められた手順に従って督促を段階的にエスカレートさせるしかありません。私がサービサーで見てきた競売案件の中で、「最初の段階で連絡さえ取れていれば、ここまで悪化しなかった」というケースは全体の半数以上ありました。
最悪の対応2：他の借金で住宅ローンを返そうとする
カードローンやキャッシングで住宅ローンの返済に充てるのは、火に油を注ぐ行為です。住宅ローンの金利が0.5〜1.5％なのに対し、カードローンは年利14〜18％。一時的に住宅ローンの延滞は解消できても、多重債務に陥り、最終的にすべてが破綻するケースをサービサーで何十件と見ました。
最悪の対応3：状況を家族に隠し続ける
配偶者に言えない気持ちはわかります。しかし、延滞が進めば督促状は自宅に届き、最悪の場合は競売の通知が届きます。早い段階で家族と共有し、家計を見直すほうが解決への近道です。
💡 返済額を下げる選択肢もあります
現在の住宅ローン金利が1.0％以上なら、借り換えで月々の返済額が数万円下がる可能性があります。無料で複数の金融機関を一括比較できます。
1ヶ月の延滞で信用情報はどうなるのか
多くの方が心配される「ブラックリスト」について、正確な情報をお伝えします。
個人信用情報はCIC・JICC・KSCの3機関に登録されています。いわゆる事故情報（異動情報）が登録されるのは、延滞が3ヶ月超続いた場合です。登録期間は契約終了後5年間です。
つまり、1ヶ月の延滞1回だけでは、通常は事故情報には登録されません。ただし、延滞の事実自体は「入金状況」として記録されます。この段階で正常に戻せば、住宅ローン以外の審査（クレジットカード、マイカーローン等）に大きな影響が出ることはまれです。
しかし、延滞が2ヶ月、3ヶ月と重なると話は一変します。事故情報が登録されると、クレジットカードの利用停止、新規ローンの否決、携帯電話の分割購入不可——日常生活に連鎖的に影響が出ます。1ヶ月目の今、正常に戻すことの意味は非常に大きいのです。
返済が一時的に苦しいなら——銀行に相談できること
1ヶ月の滞納が「一時的な資金不足」ではなく「今後も返済が厳しい」という状況であれば、銀行にリスケジュール（返済条件の変更）を相談してください。金融庁は金融機関に対して、返済条件の見直し相談に柔軟に対応するよう求めています。
具体的には、返済期間の延長（月々の返済額を減らす）、一定期間の返済額減額（収入が回復するまでの間の一時的な引き下げ）、ボーナス返済の見直し（ボーナス分を毎月返済に組み替える）、元金返済の据置（一定期間は利息のみの支払い）——こうした選択肢があります。
住宅金融支援機構のデータでは、貸出条件変更に応じた債権（リスケ債権）は、他のリスク管理債権と比べてデフォルト率が低いとされています。つまり、早期に条件変更をすれば返済を継続できる可能性が高いということです。
現場20年で見てきた結論として、「延滞前・延滞直後に相談した人」の8割以上は何らかの形で返済を継続できています。相談が遅れるほど選択肢は狭まります。
一人で抱えられないなら——無料の相談窓口
銀行に直接電話する勇気が出ない場合は、まず公的な相談窓口を利用してください。いずれも無料で秘密厳守です。
住宅金融支援機構はフラット35利用者向けの返済相談窓口を設けています。全国銀行協会（全銀協）相談室は住宅ローンを含む銀行取引全般の相談に対応。法テラス（日本司法支援センター）は弁護士・司法書士への無料相談が可能です。各自治体の消費生活センターでも多重債務や家計の悩みを相談できます。
一人で悩む時間が長いほど、状況は悪化します。まず電話1本、相談してください。
まとめ——滞納1ヶ月目は「立て直しのゴールデンタイム」
現場で20年、住宅ローンの延滞案件と向き合ってきた立場からの結論は明快です。滞納1ヶ月目は、まだ十分に立て直せる「ゴールデンタイム」です。
2025年の競売出品数は12,382件で、前年比+1,333件・2年連続の増加となっています（FKR）。司法統計でも2024年の新受事件数は17,559件（前年比約11.3％増）と回復局面が続いています。この数字の中には「もっと早く動いていれば」という方が大勢いるのです。
やるべきことはシンプルです。①銀行に電話／②家計の把握／③遅延損害金リスクの理解／④相談先を3つ集める／⑤次月の入金スケジュールを銀行と決める。この5アクションを今日中・あるいは数日内に実行してください。
封筒を開けるのが怖い気持ち、電話をかけるのが怖い気持ちは、何千人もの延滞者と接してきた立場として痛いほどわかります。しかし、放置は最悪の選択です。銀行からの連絡は「最悪の事態を避けるための招待状」だと思ってください。
一人で抱え込まず、専門家の力を借りることも大切です。住宅ローンの返済問題に詳しい弁護士への無料相談は、全国無料対応！ゆっくりしっかり長時間借金相談！！
で行えます。滞納初期の段階から相談しておくことで、選択肢が大きく広がります。
あなたの家と家族を守るために、今日、銀行に電話してください。まだ間に合います。
もしすでに2ヶ月目に入ってしまった方は、住宅ローンを2ヶ月滞納したらどうなる？元サービサー責任者が教える「分岐点」と取れる対策もあわせてご覧ください。3ヶ月目を超える前に取れる対策を、サービサー視点で解説しています。
【無料相談】住宅ローン・借金問題に強い弁護士
サービサー時代、「もっと早く専門家に相談していれば」というケースを数え切れないほど見てきました。相談は無料です。今の状況を伝えるだけで、取れる選択肢が明確になります。
この記事を書いた人
住宅ローン専門のサービサー（債権回収会社）で20年間、数千件の延滞・破綻案件を責任者として担当。銀行が教えてくれない「債権者側のリアル」をもとに、住宅ローンで悩む方が最善の判断をできるよう情報を発信しています。
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