競売と何が違うのか——サービサーとして両方に関わってきた経験から、任意売却のリアルをお伝えします。
目次
任意売却とは
住宅ローンを返済できなくなった場合に、債権者の同意を得て市場価格で自宅を売却する方法です。残債が売却代金を上回るオーバーローンでも、債権者が同意すれば売却が可能です。
競売との違い
- 売却価格：任意売却は市場価格の80〜90%、競売は60〜70%
- プライバシー：任意売却は近隣に知られにくい。競売は裁判所の公告で公開される
- 引越し費用：任意売却は交渉で確保できる場合あり。競売は原則なし
- 残債処理：任意売却は分割交渉の余地あり
任意売却の手順
- 自宅の査定を受ける（現在の市場価値を把握）
- 債権者に任意売却の意向を伝える
- 任意売却に強い不動産業者を選ぶ
- 売却活動と債権者との並行交渉
- 売買契約・決済・残債処理の交渉
タイムライン（フラット35の場合）
- 延滞開始から概ね6ヶ月で期限の利益喪失
- 期限の利益喪失後、約3〜6ヶ月で競売申立て
- 競売申立て後でも入札前であれば任意売却交渉の可能性あり
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