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変動金利vs固定金利｜2026年はどっちを選ぶ？元サービサー責任者が教える本当の選び方
📊 政策金利と住宅ローン金利の最新動向
日本銀行は2024年3月にマイナス金利政策を解除後、段階的に利上げを実施。2025年12月には政策金利を0.75%（30年ぶりの高水準）まで引き上げました。住宅金融支援機構のフラット35（買取型・21年以上・融資率9割以下）の最頻金利は2026年5月時点で年2.87%（最低2.71%）と上昇傾向。一方、メガバンクの変動金利（適用金利）も0.945〜1.275%に達し、超低金利時代は転換期を迎えました、固定金利の選択肢として改めて検討価値が高まっています。
出典：日本銀行「金融政策決定会合議事要旨」／住宅金融支援機構「フラット35金利情報」https://www.boj.or.jp/mopo/mpmsche_minu/index.htm
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変動金利と固定金利の仕組み｜まず基本を押さえる
変動金利とは
半年に1回、市場金利（短期プライムレート）に連動して金利が見直される方式です。金利が下がれば返済額も減りますが、上がれば増えます。ただし、多くの金融機関には「5年ルール」と「125%ルール」があり、金利が上がっても5年間は返済額が変わらず、見直し後も従前の125%までしか増えません。固定金利とは
借入時に決めた金利が一定期間（または全期間）変わらない方式です。全期間固定型（フラット35等）と、当初固定期間選択型（10年固定等）の2種類があります。金利上昇リスクがない代わりに、変動金利より金利水準が高めに設定されています。2026年の金利動向｜30年ぶりの転換点
2024年3月、日銀はマイナス金利政策を解除しました。その後、2024年7月・2025年1月と追加利上げを実施し、政策金利は0.5%に到達。2026年にはさらなる利上げが予想されており、変動金利の上昇は避けられない状況です。| 時期 | 政策金利 | 変動金利の目安 | フラット35金利 |
|---|---|---|---|
| 2023年まで | -0.1% | 0.3〜0.5% | 1.5〜1.8% |
| 2024年7月 | 0.25% | 0.4°0.6% | 1.8 2.0% |
| 2025年1月 | 0.5% | 0.5°0.8% | 1.9 2.1% |
| 2026年予想 | 0.75 1.0% | 0.8 1.2% | 2.0 2.3% |
変動金利のメリット・デメリット｜サービサーの視点で
変動金利のメリット
- 金利水準が固定金利より低い（2026年時点で0.8〜1.2%程度）
- 金利が上がらなければ総返済額が最も少ない
- 繰上返済で元本を早期に減らせば、金利上昇の影響を軽減できる
- 金利が下がれば返済額も減る（現在の局面では可能性は低い）
変動金利のデメリット｜サービサーが見た「落とし穴」
- 金利上昇で返済額が増え、家計を圧迫するリスク
- 5年ルール・125%ルールにより「未払い利息」が蓄積する可能性
- 最終返済日に未払い利息の一括返済を求められるケースがある
- サービサーの経験上、変動金利で借入額の上限まで借りた人の延滞率が最も高かった
- 金利上昇と収入減（転職・育休等）が重なると一気に破綻に至る
固定金利のメリット・デメリット
固定金利のメリット
- 返済額が一定のため、将来の家計計画が立てやすい
- 金利上昇リスクがゼロ——どれだけ金利が上がっても返済額は変わらない
- フラット35は審査基準が比較的緩く、自営業者やフリーランスも利用しやすい
- 精神的な安心感——「返せなくなるかも」というストレスがない
固定金利のデメリット
- 変動金利より金利が高い（2026年5月時点でフラット35の最頻金利は年2.87%／最低2.71%）
- 金利が下がっても返済額は減らない（ただし借り換えは可能）
- 当初固定期間選択型は、固定期間終了後の金利が大幅に上がることがある
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変動金利の上昇で返済が厳しくなった方は、早めに専門家に相談しましょう。借り換え・リスケジュール・任意売却など、状況に応じた最善の選択肢を提案してもらえます。 イストワール法律事務所で無料相談
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サービサー経験者が考える「本当の選び方」
変動金利を選んでよい人
固定金利を選ぶべき人
ミックスプランという選択肢
借入額の一部を変動金利、残りを固定金利で組む方法です。たとえば4,000万円のうち2,000万円を変動・2,000万円を固定にすれば、金利上昇リスクを半分に抑えつつ、変動金利の低さも享受できます。ただし、管理が複雑になるため、仕組みを十分に理解している人に限り推奨します。金利上昇に備える5つのポイント
変動金利vs固定金利FAQ
変動金利はどこまで上がる可能性がありますか？
2026年5月時点で政策金利は既に0.75%、変動金利の適用金利はメガバンク0.945〜1.275%まで上昇済み。今後も追加利上げが予想されており、変動金利1.5%超の局面も視野に入っています。さらに長期的には、経済状況次第で2%台に達する可能性も否定できません。サービサー時代には3%台の変動金利で延滞していた案件もありました。
変動金利から固定金利に借り換えるべきですか？
残りの返済期間と残債額によります。残り20年以上あるなら検討の価値あり。ただし借り換え時の諸費用（30〜70万円程度）と金利差のバランスで判断しましょう。モゲチェック等の比較サービスで具体的にシミュレーションすることをおすすめします。
5年ルール・125%ルールがぁれば安心ですか？
いいえ、このルールは返済額の急激な上昇を緩和するだけで、利息の負担は増えています。返済額が変わらなくても元本が減らない「未払い利息」が蓄積し、最終的には一括返済を求められるリスクがあります。安心材料にはなりません。
フラット35の金利は今後どうなりますか？
フラット35の金利は長期金利（10年国債利回り）に連動します。日銀の金融政策転換により長期金利も上昇傾向にあり、2026年はさらに金利が上がる可能性があります。固定金利での借入を検討しているなら、先延ばしにせず早めの判断をおすすめします。
金利上昇で返済が苦しくなったらどうすればいいですか？
まず金融機関に相談してリスケジュール（返済条件変更）を検訌しましょう。延滞する前に相談することが重要です。それでも厳しい場合は、借り換え・任意売却・個人再生などの選択肢があります。早期に弁護士や専門家に相談することで、選択肢が広がります。
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ステップ3：自宅の現在価値を確認する
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